よくある質問,売却のギモン

査定なんていらない!?

中古マンションの売却査定。

その査定項目はいくつかあり、当然お部屋の中の

間取り、内装、汚れ、破損・故障・傷の具合などもございますが

売主様が思っているほど、実際の売却価格には反映致しません。

また分譲マンションは一戸建てと違い、構造、土地の形、前面道路の広さ等

専門的な判断基準がありません。

実際の査定価格を決める要因は…。

 

(現在売却を検討している物件)

ABCマンション 築10年 65㎡ 10階部分 中部屋 南向き

 

(ABCマンションの成約事例)

1年前 67㎡ 8階部分 南向き 中部屋 成約価格 2500万円(@123万円)

1年前 80㎡ 5階部分 南向き 角部屋 成約価格 3100万円(@128万円)

 

(現在ABCマンション棟内売り出し物件)

65㎡ 3階部分 南向き 中部屋 売り出し価格 2480万円(126万円)

 

(現在近隣類似物件)

築年数 8年 70㎡ 5階部分 南向き 中部屋 売り出し価格 2850万円(@135万円)

 

この状況からの相対関係から言うと

2450万円(@125万円)~2550万円(@130万円)

というのはある程度予想できるのではないかと思います。

 

つまり、データさえあれば

わざわざ不動産のプロに来てもらわなくても査定はお客様でも出来るのです。

 

さらに言うと、過去の事例は私個人的にはあまり関係ないと考えています。

買主様は中古マンションを探す際基本的に“今”欲しいのです。

過去の成約事例が幾らだったからと言って“今”売り出しをしている売主様には

関係ありません。

棟内又は近隣に類似物件がなければ買主様が気に入って前向きに検討出来る物件は

まさに今、売主様が売り出している物件しかないのです。

過去の成約事例より単価が高くても、価格交渉の結果売主様と買主様の折り合いが付けば

それが成約価格になるのです。

この傾向は人気物件、繁忙期になるほど強く出ます。

 

過去の成約事例で売り出し価格を決定するのは、売主様が急いで売却したいという事情がない限り早く確実に売却したい不動産仲介会社の事情です。

 

新築分譲マンションであればまとまった戸数をある一定時期に完売させないといけないので“相場観”というのはすごく大切になりますが、売主様が売却したいお部屋はこの世界でオンリーワン、一つしかありません。その部屋を気に入って頂ける買主様をたった一人見つければ売買契約は成立致します。

あまり売却を急いでいないのであれば、極端な相場との乖離がない限り強気に売り出し価格を決めるべきです。

私はそうやって相場価格以上の価格帯で売却事例を数多く経験しております。

よって売り出し価格を決めるデータの提供とプロとしてのアドバイスがあれば

流通量がある都心の中古マンションであれば不動産プロによる査定は必ずしも必要ではないと考えています。